Die Immobilien-Invesition steht, die Kategorisierung ist geschafft. Doch wie versteuern Sie Ihre Mieteinnahmen legal und ohne Strafen in Kroatien? Ein Guide durch den kroatischen Steuer-Dschungel für ausländische Eigentümer.
Bevor Sie überhaupt eine Steuer in Kroatien zahlen können, benötigen Sie eine OIB (Osobni identifikacijski broj). Das ist die persönliche Steuernummer in Kroatien, die jeder Ausländer beantragen muss, der im Land Geschäfte macht oder Eigentum erwirbt. Ohne diese Nummer können Sie weder ein Bankkonto eröffnen, noch Strom anmelden oder Ihre Steuern zahlen.
Die gute Nachricht zuerst: Das kroatische Steuersystem ist für kleine private Vermieter extrem attraktiv aufgebaut. Solange Sie unter einer bestimmten Umsatzgrenze bleiben (aktuell ca. 40.000 € pro Jahr), müssen Sie keine komplizierte Einkommenssteuererklärung machen. Stattdessen zahlen Sie eine Pauschalsteuer pro Bett.
Dieser Betrag ist unabhängig davon, ob Ihr Bett 10 Tage oder 100 Tage im Jahr vermietet ist. Sie zahlen pauschal, was die Buchhaltung enorm erleichtert.
Hier machen 90 % der ausländischen Neubesitzer einen Fehler, der teuer werden kann. Auch wenn Sie als Kleinunternehmer von der kroatischen Umsatzsteuer (PDV, 25%) auf Ihre Mieteinnahmen befreit sind, gilt das nicht für Dienstleistungen aus dem Ausland.
Booking.com (Niederlande) und Airbnb (Irland) stellen Ihnen Rechnungen für ihre Vermittlungsprovision (meist ca. 15%). Da diese Rechnungen ohne Umsatzsteuer ausgestellt werden (Reverse-Charge-Verfahren), müssen Sie als Vermieter die 25% kroatische PDV auf diese Provision an das kroatische Finanzamt abführen!
Sie nehmen 1.000 € über Booking.com ein.
Booking behält 150 € Provision ein.
Sie müssen nun 25 % von diesen 150 € (= 37,50 €) jeden Monat an das kroatische Finanzamt melden und abführen.
Das erfordert oft einen Steuerberater in Kroatien, der monatliche PDV-Meldungen für Sie macht!
Warum sich mit monatlichen PDV-Meldungen für Booking.com rumschlagen?
Mit dem Adriono Smart-Setup bauen wir Ihnen eine eigene, professionelle Website für Direktbuchungen. Keine Portale = Keine 15% Provision = Keine 25% PDV auf Provisionen! Behalten Sie 100% Ihrer Einnahmen und automatisieren Sie den Rest mit unseren Smart Locks.
Neben dem Finanzamt gibt es noch den Tourismusverband (Turistička zajednica). Hier fallen zwei weitere Beträge an:
Auch wenn das Pauschalsystem verlockend einfach klingt: Die Registrierung beim Finanzamt (mit der OIB), das korrekte Ausfüllen der Formulare für die Tourismusabgaben und vor allem die monatliche PDV-Meldung für Portale wie Airbnb sollten Sie einem lokalen Buchhalter (Knjigovođa) überlassen.
Konzentrieren Sie sich lieber darauf, Ihr Haus mit smarter Technologie wie elektronischen Türschlössern auszustatten und direkte Buchungen über Ihre eigene Website zu generieren. Das spart am Ende deutlich mehr Geld und Nerven als Sie für einen kroatischen Buchhalter ausgeben.
Zwischen Kroatien und den meisten DACH-Ländern (Deutschland, Österreich, Schweiz) gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Einnahmen aus Immobilien werden grundsätzlich im Belegenheitsstaat (also Kroatien) versteuert. Sie unterliegen in der Heimat jedoch oft dem Progressionsvorbehalt. Bitte sprechen Sie zwingend mit Ihrem Steuerberater im Heimatland!
Der reguläre Mehrwertsteuersatz (PDV) in Kroatien beträgt 25 %. Es gibt reduzierte Sätze für bestimmte touristische Dienstleistungen, aber für die Nachversteuerung von ausländischen Vermittlungsprovisionen (Booking, Airbnb) gilt der volle Satz von 25 %.
Wenn Gäste bei Ihnen vor Ort in bar bezahlen, unterliegen Sie der strengen kroatischen Fiskalisierung (Sie brauchen ein zertifiziertes Kassensystem). Wenn Sie Zahlungen ausschließlich per Banküberweisung auf Ihr Konto (Girokonto) annehmen, benötigen Sie aktuell keine physische Registrierkasse.
Lesen Sie in unserer Case Study, wie ein Eigentümer aus München seine Booking.com-Abhängigkeit reduziert und sein Haus in Porec komplett automatisiert hat.
Case Study ansehen