Nekretnina je spremna, kategorizacija je riješena. Ali kako legalno i bez stresa platiti porez na prihod od najma u Hrvatskoj? Vodič kroz hrvatski porezni sustav za paušalne iznajmljivače.
Prije nego što uopće možete platiti porez u Hrvatskoj, potreban vam je OIB (Osobni identifikacijski broj). To je porezni broj koji svaka osoba, pa tako i strani državljanin, mora imati ako posluje ili stječe imovinu u Hrvatskoj. Bez njega ne možete otvoriti bankovni račun, prebaciti režije na svoje ime niti prijaviti goste u eVisitor.
Dobra vijest: Hrvatski porezni sustav izrazito je povoljan za male privatne iznajmljivače. Sve dok vaš godišnji prihod od najma ne prelazi propisani prag (trenutno 40.000 € godišnje), ne morate voditi komplicirano knjigovodstvo niti plaćati porez na dobit. Umjesto toga, plaćate paušalni porez po krevetu.
Ovaj iznos je fiksan i neovisan o tome jeste li krevet iznajmili na 10 ili na 100 dana u godini. Plaćate paušal, što uvelike olakšava cijelu priču.
Ovdje većina novih iznajmljivača, osobito stranaca, radi grešku koja može rezultirati kaznama. Iako ste kao mali iznajmljivač (paušalac) oslobođeni plaćanja PDV-a na samu uslugu smještaja koju pružate gostu, to oslobođenje ne vrijedi za usluge koje vi primate iz inozemstva.
Booking.com (Nizozemska) i Airbnb (Irska) izdaju vam račune za svoju posredničku proviziju (najčešće oko 15%). Budući da su te tvrtke iz EU, računi vam dolaze bez obračunatog PDV-a (prijenos porezne obveze ili "reverse-charge"). Zato vi kao iznajmljivač morate obračunati i platiti 25% hrvatskog PDV-a na tu proviziju!
Zaradili ste 1.000 € putem Booking.com-a.
Booking vam je naplatio 150 € provizije.
Sada morate izračunati 25% od tih 150 € (= 37,50 €) i taj iznos uplatiti hrvatskoj Poreznoj upravi do 20. u mjesecu za prethodni mjesec.
Također, morate podnijeti PDV i PDV-S obrasce elektroničkim putem, za što vam najčešće treba knjigovođa!
Zašto se svakog mjeseca mučiti s knjigovođom i PDV obrascima za Booking.com?
Uz Adriono Smart-Setup izrađujemo vam vlastitu, profesionalnu web stranicu za izravne rezervacije (Direct Bookings). Nema portala = Nema 15% provizije = Nema 25% PDV-a na proviziju! Zadržite 100% svog prihoda i automatizirajte ulazak gostiju uz naše pametne brave.
Osim Porezne uprave, financijske obveze imate i prema Turističkoj zajednici (TZ). Ovdje se plaćaju dva dodatna iznosa:
Iako paušalni sustav zvuči jednostavno, registracija u Poreznoj upravi, točno ispunjavanje obrazaca za turističku članarinu, i nadasve – mjesečni obračun PDV-a na proviziju stranih portala – razlog su zašto će vam trebati dobar knjigovođa (pogotovo ako ne živite u Hrvatskoj).
Umjesto da gubite novac na provizije i dodatne poreze, pametnije je uložiti u pametnu tehnologiju, pametne brave (Smart Locks) i vlastitu web stranicu. Tako izbjegavate kompliciranu administraciju i maksimizirate svoj profit.
Da, paušalni iznajmljivači dužni su izdati račun gostu za svaku izvršenu uslugu (čak i ako je rezervacija išla preko Booking.com-a). Račun mora sadržavati specifične elemente, ali se ne fiskalizira ako se naplaćuje isključivo virmanom/na račun.
Ako gostima naplaćujete smještaj u gotovini (ili kreditnim karticama na licu mjesta), podliježete Zakonu o fiskalizaciji i morate imati certificiranu blagajnu te fiskalizirati račune. Ako naplaćujete isključivo bankovnom doznakom na žiro-račun, niste obveznik fiskalizacije (ali i dalje izdajete račun).
Hrvatska ima potpisan ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja s mnogim državama. Prihod od nekretnine oporezuje se u državi gdje se nekretnina nalazi (Hrvatska). Ipak, u svojoj matičnoj državi često morate prijaviti taj prihod zbog tzv. "progresivne stope" (Progressionsvorbehalt). Obavezno se posavjetujte s poreznim savjetnikom u svojoj zemlji.
Pročitajte našu Case Study analizu kako je jedan vlasnik iz Njemačke smanjio ovisnost o Booking.com-u i u potpunosti automatizirao svoju vilu u Poreču.
Pročitaj Case Study